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不動産売却で発生する税金や
諸費用とトラブル
不動産売却では、売却代金による収入だけでなく、税金や諸費用といった支出も発生します。
資金計画を立てる際には、これらの知識をしっかりと身につけておきましょう。
また、税金だけでなく、そのほかのトラブルに対応することも必要です。
こちらでは、佐賀の不動産会社ミヤタタッケンが不動産売却でかかる税金・諸費用や、そのほかの売却時トラブルについて解説します。
不動産売却時に発生する税金
不動産売却では、必須となる税金が2つ（印紙税・登録免許税）、利益が出た際に発生する税金が3つ（譲渡所得税・住民税・復興特別所得税）の、合わせて5つの支出が発生します。以下で、それぞれについて解説します。
必ずかかる税金
印紙税
売主様と買主様との間で取り交わす不動産売買契約書には、収入印紙の貼付が必要です。金額は不動産売買契約書に記載の金額によって変わります。なお、令和4年3月31日までは、10万円を超えるものに対し軽減措置が適用されています。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 500万～ 1,000万円以下 |
10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万～ 5,000万円以下 |
20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万～ 1億円以下 |
60,000円 | 30,000円 |
| 1億円～ 5億円以下 |
100,000円 | 60,000円 |
登録免許税
不動産の名義変更（所有権の移転に伴う不動産登記）を行う際には、登録免許税がかかります。登記の種類により税率は異なりますが、売却による所有権移転であれば「固定資産税評価額」×2%が必要です。ただし、こちらは本則税率であり、令和4年3月31日までは税率が1.5%となります。
利益が出たときにだけかかる税金
不動産売却で利益が出た場合は、【譲渡所得税】が発生します。計算式は以下です。
譲渡所得＝譲渡価格－(取得費＋売却費用)
なお、取得費については所有期間中の減価償却が必要です。また、譲渡不動産が居住用であれば、譲渡所得から特別控除として3,000万円が差し引かれます。
そのほか、譲渡所得に伴い【住民税】および【復興特別所得税※】が発生しますが、上記の特別控除が適用できている場合は、ほとんどのケースで【住民税】【復興所得税】は発生しません。
※復興特別所得税：東日本大震災からの復興のために創設された税金。
POINT譲渡所得税の節税がポイント
発生する税金のうち、大きな割合となるのが譲渡所得税です。節税をするのであれば、この部分について考慮しましょう。以下で、具体的なポイントをご紹介します。
- POINT1
- 取得費を大きくするための計上
- 取得費不明の場合は概算計算となり、売却価格の5%が経費になります。一方、土地・建物の購入金額が分かる書類を用意し所得費を正しく計算すれば、より大きな金額を経費計上でき、譲渡所得税が減ります。なお、不動産購入時の仲介手数料や司法書士への報酬、不動産取得税、購入時の印紙なども経費になります。
- POINT2
- 取得のための解釈を広げる
- たとえば両親から相続した土地に家を住宅ローンで建てた場合。全体の5%を概算として計算するのではなく、ローンを組んだときの取得費を計上すれば、経費が大きくなり節税につながります。
- POINT3
- 譲渡費用を大きく
するための計上 - 譲渡に係わる仲介手数料や印紙税、土地の測量費用、建物解体費用などは、経費として計上できます。譲渡費用不明のままだと、概算の計算となり売却価格の5%が経費となってしまうため損をしてしまいます。
- POINT4
- 譲渡のための解釈を広げる
- 譲渡費用にはさまざまなものが組み込めます。賃貸物件の売却であれば、住人に支払った立退料や、借地権を売る際に地主へ承諾を得るための使った名義書換料なども、経費計上可能です。一方、修繕費や固定資産税、売却代金の取り立てに使った費用などは、譲渡費用にはできません。
- POINT5
- 特別控除3,000万円を
確実に受ける - 居住用の不動産を売却する際には、3,000万円の特別控除が受けられます。しかし、一度更地にして駐車場として利用するなどすると、この適用が受けられません。建物を取り壊した場合は、その後すぐに売却するのが節税のポイントです。
- POINT6
- 10年超所得軽減税率の活用
- 自らが居住し、不動産売却をした年の1月1日時点における所有期間が10年以上だと、「10年超所得軽減税率」が適用されます。長期譲渡所得の税率より安くなるため、節税に効果的です。
- POINT7
- 居住用財産の買い替え特例
- 住居を売却し、別にマイホームを購入した場合には、「居住用財産の買い替え特例」が受けられ、課税を将来に繰り延ばせます。厳密には節税にはならないものの、売却時の納税負担を軽減できます。
- POINT8
- 控除・特例の最適な組み合わせ
- 上記でご紹介した控除や特例は、組み合わせができないものがあります。たとえば居住用3,000万円控除と10年超所有軽減税率は併用可能ですが、居住用財産の買い替え特例との併用はできません。そのため、どの組み合わせがもっとも節税になるかを確認する必要があります。
- POINT9
- 譲渡所得は税率が下がるタイミングを狙う
- 譲渡所得税には短期と長期で税率が異なります。前者は15％、後者は30％と開きがあるため、長期になる前に売却をするほうが得です。
最高3,000万円の譲渡所得控除
平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に両親が居住していた不動産を相続し、売却する際には、一定要件の下で最高3,000万円の譲渡所得控除が受けられます（居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例）。要件は以下です。
- 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
- マンション以外であること
- 相続開始直前に、被相続人以外に居住者がいなかったこと
- 相続開始日から3年を経過する日が属する12月31日までに売却すること
- 売却代金が1億円を超えないこと
PICK UP!ピックアップ
不動産売却時に発生しがちなそのほかのトラブル
不動産は税金関連だけでなく、複雑なルールやトラブルの集合体です。以下は、その一例です。
| 権利問題 | 建築基準法違反 | 重要事項不告知（※） | ||
|---|---|---|---|---|
|
建築基準法違反 |
|
重要事項不告知（※） | 購入意思決定に関わるような物件の持つ重要事項に関して伝達しない事 例：騒音トラブル・周辺の暴力団・特定宗教組織などの存在 |
これらの複雑な条件下で売却をスムーズに進めるためには、下記のような各専門分野の知識が必要になります。
- 個人間のトラブル：弁護士
- 税金関係のトラブル：司法書士や税理士
- 土地に関するトラブル：土地家屋調査士や測量士など
当社では、複雑に問題が絡み合う物件の売却であっても、これまでに培った知識・スキルをもって誠実に対応いたします。売却価格はもちろん、それ以上に余計な禍根を残さない安心・安全な取引を心がけています。
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